Le statut des baux commerciaux s'applique-t-il aux résidences de tourisme?

Plusieurs promoteurs immobiliers ont proposé à des investisseurs particuliers d'acquérir un appartement dans une résidence de tourisme.

Ces investisseurs particuliers bénéficient de plusieurs avantages fiscaux.

Cependant, ces derniers ne savent pas que le statut des baux commerciaux est très protecteur à l'égard du locataire, exploitant des résidences de tourisme.

C'est ainsi qu'il est nécessaire de savoir si le statut des baux commerciaux est applicable aux locations existante entre les investisseurs et les sociétés d'exploitation.

L'article L.145-1 du Code de commerce dispose que : "les dispositions s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commercçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés".

La question est de savoir si un fonds de commerce est exploité dans les locaux loués dans une résidence de tourisme?

En effet, la Cour de cassation a décidé que le statut des baux commerciaux est applicable lorsqu'il existe , dans une résidence de tourisme classée, une fourniture de services dans les locaux loués (Cass. 3ème civ. 10 février 1999 n°97-14-669 PB, GARBARRINOC c./Société Green Parc Ocean Liberties).

En réalité, si la location faite par l'exploitant est accompagnée de prestations de services telles que des services hôteliers, on peut aisémenent penser qu'un fonds de commerce est exploité et que le statut des baux commerciaux est applicable.

L'enjeu est important. A l'échéance du bail commercial, l'investisseur qui souhaite récupérer son local commercial ne sait pas qu'il doit régler une indemnité d'éviction très importante.

D'ailleurs, la société exploitante refuse de mettre fin au bail puisqu'elle ne peut plus déduire la TVA sur l'ensemble immobilier constituant la résidence de tourisme et doit régulariser la TVA sur les années antérieures.

Aussi, les investisseurs particuliers doivent être informés des conditions de cet investissement dans des documents de commercialisation remis par le promoteur (article L.321-3 et L. 321-4 du code de tourisme). A défaut d'indiquer dans ces documents commercialisation qu'il y a notamment une indemnité d'éviction à régler en cas de refus de renouvellement du bail, il sera possible de solliciter des dommages-intérêts.

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