Peut-on s’exonérer du paiement de son loyer commercial ou professionnel compte tenu de la crise du covid-19 ?

L’article 38 de la Constitution indique que

« Le Gouvernement peut, pour l'exécution de son programme, demander au Parlement l'autorisation de prendre par ordonnances, pendant un délai limité, des mesures qui sont normalement du domaine de la loi.
Les ordonnances sont prises en Conseil des ministres après avis du Conseil d'État. Elles entrent en vigueur dès leur publication mais deviennent caduques si le projet de loi de ratification n'est pas déposé devant le Parlement avant la date fixée par la loi d'habilitation. Elles ne peuvent être ratifiées que de manière expresse.

A l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article, les ordonnances ne peuvent plus être modifiées que par la loi dans les matières qui sont du domaine législatif ».
 
La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 dispose en son article 11 que  

« I. - Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnances, dans un délai de trois mois à compter de la publication de la présente loi, toute mesure, pouvant entrer en vigueur, si nécessaire, à compter du 12 mars 2020, relevant du domaine de la loi et, le cas échéant, à les étendre et à les adapter aux collectivités mentionnées à l'article 72-3 de la Constitution :
1° Afin de faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et aux conséquences des mesures prises pour limiter cette propagation, et notamment afin de prévenir et limiter la cessation d'activité des personnes physiques et morales exerçant une activité économique et des associations ainsi que ses incidences sur l'emploi, en prenant toute mesure :
 
(…)
 
g) Permettant de reporter intégralement ou d'étaler le paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d'être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n° 2008-1354 du 18 décembre 2008 relatif aux critères permettant de déterminer la catégorie d'appartenance d'une entreprise pour les besoins de l'analyse statistique et économique, dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie ».
 
L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d'eau, de gaz et d'électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l'activité est affectée par la propagation de l'épidémie de covid dispose que :

« Les personnes mentionnées à l'article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.
Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ».
 
L’article 1 de la même ordonnance indique :

« Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée.Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d'une attestation de l'un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.
Les critères d'éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la crise sanitaire ».
 
L’article 1  de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 portant création d'un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l'épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation dispose que :
 
« Il est institué pour une durée de trois mois un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d'aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.
Sa durée d'intervention peut être prolongée par décret pour une durée d'au plus trois mois ».
 
Au moment de la rédaction de cet article, le décret d’application déterminant les critères d’éligibilité au fonds de solidarité n’est pas publié au journal officiel.
 
Ce qu’on apprend de ces différents textes :
 
L’article 38 de la Constitution permet au gouvernement de solliciter l’autorisation du Parlement pour prendre par Ordonnance des mesures qui sont normalement prises par la loi.
 
Ainsi,La loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid-19 a été promulguée. Celle-ci renvoie aux ordonnances prises pour permettre aux locataires de bénéficier de suspension ou de délai de paiement entre le 12 mars 2020  et jusqu’à deux mois après la date de cessation d’urgence relative au COVID-19.
 
L’Ordonnance en date du 25 mars 2020 n° 2020-316 permet en effet de bénéficier de suspension du paiement des loyers durant la période précitée. Il ne s’agit, en aucun cas d’une exonération.
 
Les entreprises peuvent bénéficier d’une suspension sans risquer de se voir opposer des clauses résolutoires prévues de manière quasi-systématique dans les baux commerciaux ou la condamnation à des dommages-intérêts, intérêts de retard etc. Pour les profanes, les locataires ne risquent pas de subir une résiliation de bail s’ils suspendent le paiement de leur loyer.
 
Cependant, il sera rappelé que cette ordonnance dispose que : « Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l'article 1er de l'ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée ».
 
Il est d’ores et déjà indiqué que les personnes physiques ou morales peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4. Pourquoi n’ont-ils pas rédigé l’ordonnance comme suit : « Bénéficieront les personnes physiques ou morales » etc. Cela permettrait aux locataires d’être certains de bénéficier de cette suspension. On espère que cela ne va pas générer de contentieux devant les tribunaux compétents.
 
En outre,  pour pouvoir bénéficier de cette suspension, les personnes physiques ou personnes morales doivent être susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionnée à l’article 1erde l’ordonnance. Le terme de susceptible est un terme flou puisqu’on ne sait pas ce qu’il renferme. En effet, soit vous remplissez les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité, soit vous ne remplissez pas les conditions. 
 

Or, il est souvent fait référence au dossier de presse du gouvernement qui énumère les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité : 

- Les très petites entreprises (TPE), indépendants, micro-entrepreneurs et professions  libérales ayant un chiffre d'affaires inférieur a 1 million d'euros et un bénéfice annuel imposable inférieur a 60000euros.

- Soit avoir fait l'objet d'une fermeture administrative

- Soit avoir subi une perte de 70% de chiffre d'affaires en mars 2020 par rapport a mars 2019

NB: Pour ceux dont la structure a été créée après mars 2019, c'est le chiffre d'affaires mensuel moyen depuis la création qui est pris en compte dans le calcul.

Ce dossier de presse a été publié le 25 mars 2020. Il établit les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité. Cependant, il sera rappelé que le décret d'application n'est toujours pas publié. Aussi, les conditions pour bénéficier du fonds de solidarité ne sont pas établies de manière certaine par ce décret. En conséquence, il n'est pas possible d'établir de manière certaine les conditions pour bénéficier de ce fonds de solidarité. 

D'ailleurs, il est étonnant que ce décret d'application ne soit pas encore publié alors que le gouvernement publie de manière pléthorique depuis plusieurs jours. 

Il me semble, en outre, qu'il y aura matière à discuter de la portée de ces ordonnances.

 
Aussi, avant de suspendre vos loyers de manière unilatérale, il vous est conseillé de prendre attache avec votre avocat pour élaborer la meilleure stratégie.
 
 
Le Cabinet BENTAHAR & AVOCATS est à votre disposition.